Ausgabe 211

ÖSTERREICH JOURNAL NR.

ÖSTERREICH JOURNAL NR. 211 / 31. 07. 2024 Luxus ist unbestritten das wünschenswert Zusätzliche zum ohnedies Nötigen. Die Möglichkeiten für Luxus bei Wohnimmobilien sind vielfältig und gewinnen ihren Wert aus den Werthaltungen der Käufer und einer begrenzten Verfügbarkeit. Sie definieren sich über die Lage (zentral oder weltabgeschieden), eine besonders anmutige Aussicht oder aus einem quirligen Umfeld mit einem be - sonders vielfältigen Angebot im Sinne von Kunst, Kultur, Sport, Lifestyle oder Gesundheit oder auch aus dem sozialen Reiz der vor Ort anwesenden Menschen. Deswegen sind Immobilien dort besonders begehrt und teuer. „Auffällig aufgrund des ausgewerteten Zahlenmaterials, aber auch aufgrund der Be - obachtungen der RE/MAX-Luxusimmobilien-Experten im ganzen Land, ist die Tatsache, daß die Preise an der absoluten Spitze im Luxussegment – und hier in erster Linie bei den Einfamilienhäusern – auch im Jahr 2023 weiter gestiegen sind. Generell wird aktuell das Luxussegment von einer Gesamtstimmung weniger beeinflußt. Die Nachfrage nach besonders hochwertigen Immobilien ist weiterhin sehr gut. Gekauft wird allerdings nur, wenn das Angebot dem Wunschtraum entspricht. Dann aber meist rasch und problemlos“, erklärt Bernhard Reikersdorfer, Geschäftsführer von RE/MAX Austria. Eine Million Euro und mehr: Tendenz weniger Um das Phänomen Luxusimmobilie greif - bar zu machen: Im Jahr 2023 wurden in Ös - terreich 1.077 Einfamilienhäuser, Wohnungen, Dachgeschoßwohnungen, Objekte am See und Seegrundstücke um Stückpreise von mindestens einer Million Euro in Österreich verkauft, das sind um -34,0 % weniger als 2022 (nach einem Anstieg von 2021 auf 2022 um +15,9 %). Die Verteilung der Millionenstücke in den Bundesländern ist erwartungsgemäß höchst unterschiedlich: m 413 sind es in Wien (nach 721 und 577 in den Jahren 2022 und 2021) und 228 in Tirol (2022: 307). Vor allem der Bezirk Wirtschaft Luxusimmobilienmarkt ist in Österreich 3,06 Mrd. Euro groß RE/MAX: Top-Luxusimmobilien auch 2023 weiter begehrt, vor allem an der absoluten Spitze Foto: RE/MAX Kitzbühel, aber auch andere Schigebiete schlagen da durch. m Im Bundesland Salzburg treffen Schifreunde auf Kunstfreunde: 138 Millio - nenobjekte 2023 nach 184 (2022). m In Vorarlberg fällt die Gruppe der Millionenobjekte 2023 mit 71 unter die 100er Grenze nach 107 Millionenstücke im Jahr 2022. Die größeren und insgesamt mengenstärkeren Bundesländer sind bei den Ein-Millionenobjekten abgeschlagen: m Oberösterreich schafft nach 88 (2022) im Jahr 2023 58 und überholt seinen östlichen Nachbarn. Niederösterreich mit dem Wiener Umland kommt nach 94 (2022) Millionenobjekte im Jahr 2023 nur auf 56. Kärnten erreicht 2023 nach 81 (2022) noch 63 Millionendeals. m Die Steiermark landet nach 2022 auch 2023 erneut bei respektablen 45 Millio - nenverkäufen und ist eines von zwei Bundesländern, das seine Anzahl halten konnte. Bleibt noch das Burgenland mit 5 Verkäufen über einer Million − wie schon 2022. Zwei Millionen Euro und mehr: 2023 ebenfalls rückläufig Bei den Zwei-Millionen-und-mehr-Ob - jekten derselben Kategorien belief sich der Rückgang von 361 auf 250 Einheiten, also - 30,7 %. Dabei kämpft sich Tirol 2023 mit 74 (2022: 104) an Wien mit 89 (2022: 150) heran. Salzburg hält die Stellung mit 34 (2022: 35) vor Kärnten mit 23 (2022: 32) und Oberösterreich mit 13 (nach 14 im Jahr »Österreich Journal« – https://kiosk.oesterreichjournal.at 126 2022). Vorarlberg meldet noch 8 (2022: 14), Niederösterreich 6 (2022: 9) und die Steiermark den einzigen Zuwachs von 2 auf 3. Burgenland kommt 2023 in dieser Liste im Gegensatz zu 2022 (1) nicht mehr vor. Luxus im Wandel dynamisch betrachtet Der Luxusbegriff wandelt sich im Lauf der Zeit inhaltlich – was früher Luxus war, ist heute Standard – und auch die Preise für „alten und neuen“ Luxus sind im Fluß – aufgrund von Angebot und Nachfrage und in letzter Zeit auch wieder wegen der Inflation. Daher hat RE/MAX Austria einen operationalen und gleichzeitig dynamischen Luxusbegriff eingeführt und die Top-5-% als Luxus definiert und daneben zur Spitze hin auch die Top-2-%, die Top-1-% und die Top- Ten-Objekte untersucht. Was zählt zum Luxus- Immobiliensegment? Entsprechend der 5-%-Luxusdefinition wächst und schrumpft die Gesamtanzahl der zur dynamischen Luxusklasse zählenden Objektauswahl von 3.550 (2022) auf 2.707 Einheiten im Jahr 2023. Im Detail sind dies: m die 416 teuersten Einfamilienhäuser (2022: 492; 2021: 536; 2020: 536), m die 1.838 teuersten Wohnungen (2022: 2.524; 2021: 2.806; 2020: 2.519) und m die 96 Top-Dachgeschoßwohnungen (2022: 142; 2021: 172; 2020: 145) plus m die 116 Seegrundstücke (2022: 96; 2021: 118; 2020: 69) und m die 241 Seeliegenschaften (2022: 289 2021: 189: 2020: 101).

ÖSTERREICH JOURNAL NR. 211 / 31. 07. 2024 Wirtschaft 127 Die Mengen der gehandelten Luxusimmobilien haben sich um ein Viertel (-23,7 % oder -843) verkleinert, prozentuell am stärksten bei den Dachgeschoßwohnungen (-33,8 %) und den Eigentumswohnungen (-27,3 %). Dem Wert nach war der Luxusimmobilien-Gesamtmarkt in Österreich wieder auf dem Niveau von 2020: mit 3,06 Mrd. Euro und einem Minus von 28,2 % kratzt er an den 3,14 Mrd. Euro im Jahr 2020. Die Jahre 2022 mit 4,26 Mrd. Euro und 2021 mit 4,15 Mrd. Euro werden nicht erreicht. Der RE/MAX-Luxury-Preisindex 2023 lautet für 2023/22 2022/21 2021/20 Luxuseinfamilienhäuser: +11,8 % - 7,7 % +34,7 % Luxuswohnungen: -8,9 % +36,9 % + 7,5 % Luxusdachgeschoßwohnungen: -1,4 % +12,6 % +25,3 % Die Kombination dieser drei statistisch sinnvoll erfaßbaren Marktsegmente (Einfamilienhäuser, Wohnungen, Dachgeschoßwohnungen) ergibt den kombinierten RE/MAX Austria Luxury Real Estate Price Index. Der lag 2020/19 noch bei -0,7 %, stieg 2021/20 auf +22,5 %, steigert sich 2022/21 noch um +13,9 %, um 2023/22 bei +0,5 % zu verharren. Auf den Punkt in einem einzigen Wert Um den Preistrend valide sowohl über das ganze Luxussegment wie auch an der Spitze beurteilen zu können, wurden für den RE/MAX-Luxury-Preisindex bis zu sechs Teilindizes kombiniert. Sie umfassen für jede einzelne Immobilientype das Luxus-Marktgeschehen im gesamten Segment mit Betonung der Spitze ab. Eingebunden werden die Veränderungen gegenüber den Vorjahreswerten vom Minimum der Top-5-%, vom Durchschnitt der Top- 5-%, der Top-2-% und der Top-1-% und der Top-Ten sowie das Minimum der Top-Ten. Somit ist gewährleistet, daß sowohl die größere Luxusmenge als auch die absolute Spitze ausgewogen abgebildet sind. „Je diffuser die Marktentwicklung, desto wichtiger sind Indizes, die nicht nur einen Teilaspekt, sondern das gesamte Marktgeschehen umfassend beleuchten, um den Kun - den klare Antworten geben zu können“, so Anton E. Nenning, Head of Research, RE/ MAX Austria. „Wir setzen dazu auf detaillierte, fundierte und kombinierte Zahlen, statt auf einfache und damit oft falsche Antworten.“ Die Praxis am Luxus-Immobilienmarkt: RE/MAX hat 2023 insgesamt 60 Wohnungen, Einfamilienhäuser, Dachgeschoßwohnungen sowie Seegrundstücke und Ge - bäude am See zu Preisen von jeweils mehr als einer Million Euro vermittelt, 20 davon um mehr als zwei Millionen Euro. „Das ‚Secret Sale‘ Service, welches RE/MAX Austria im Jahr 2022 für die Vermarktung von Top-Luxus-Objekten, ohne daß die Öffentlichkeit davon erfährt, umgesetzt hat, ist ein voller Erfolg und hat sich absolut bewährt. Es gibt immer wieder Ei - gentümer, die möchten sich lieber diskret und abseits der Öffentlichkeit von einer Immobilie verabschieden. Angeboten wird nach Rück sprache mit dem Eigentümer nur an Vormerkkunden und Interessenten, die schon bei anderen, ähnlichen Objekten Interesse gezeigt haben. Und zahlreiche Vormerkkunden hat RE/MAX als größtes Maklernetzwerk in Österreich, in Europa und weltweit auch mehr als jeder andere Makler“, ergänzt Reikersdorfer. Der Preis für ein Luxusklasse-Einfamilienhaus ist seit 2020 von mindestens 800.000 Euro über 995.000 Euro (2021) auf 1.050.000 Euro (2022) gestiegen, um 2023 wieder auf 970.000 Euro nachzugeben. In anderen Worten: Jedes zwanzigste Einfamilienhaus in Österreich kostete 2023 mindestens knapp eine Million Euro. Die Preisdynamik an der Untergrenze der Top-5-% hat sich dabei von +17,5 % (2020/19) über +24,4 % (2021/20) auf +5,5 % (2022/21) reduziert und ist 2023 mit -7,6 % ins Negative gerutscht. Bei den Top-2-% kamen dagegen 2023 um +19,0 % dazu (von 1,26 Mio. Euro auf 1,50 Mio. Euro mindestens) und bei den Top-1-% waren es 2023 wiederum um -3,1 % weniger: nach 2,25 Mio. Euro (2022) aktuell 2,18 Mio. Euro. Die Top-10-Einfamilienhäuser im gesamten Bundesgebiet kosteten 2022 mindestens 6,00 Mio. Euro. Diese Untergrenze steig um +11,3 % auf 6,68 Mio. Euro. Im Durchschnitt war ein Top-Ten-Verkauf 2022 jedoch 9,62 Mio. Euro wert, im Jahr 2023 dagegen 9,33 Mio. Euro, also um -3,1 % weniger. Unter den Ein-Millionen-Objekten fanden sich 2023 386 Einfamilienhäuser (2022: 551) und 99 Zwei-Millionen-Objekte (2022: 121). Das Zentrum des Luxusimmobilienmarktes bleibt auch 2023 in Wien. Mit 28,7 % al - ler Einfamilienhauskäufe fiel in der Bundeshauptstadt bereits beinahe jede dritte Transaktion in diese Luxuskategorie. In Tirol ist mit 26,5 % nicht viel weniger los. Salzburg schafft einen Luxusanteil von 23,7 %. Vorarlberg folgt auf Rang vier mit 17,8 % und zählt damit jedes sechste Einfamilienhaus zum Luxussegment. Sowohl Tirol, Salzburg als auch Vorarlberg erreichten damit seit Beginn der Luxusmarkt-Aufzeichnungen im Jahr 2018 einen neuen Höchstwert beim Luxusanteil. In Wien lag die Spitze mit 29,9 % im Jahr 2020. Luxuswohnungen kosteten 2020 mindestens 510.000 Euro, 2021 mindestens 562.500 Euro und 2022 im Minimum 634.000 Euro, um 2023 leicht auf 625.000 Euro einzuknicken. Die Preise stiegen demnach 2020/19 um +2,2 %, 2021/20 um +10,3 % und 2022/21 um +12,7 %. 2023/22 ist ein Minus von -1,4 % zu verzeichnen. Die Anzahl der im Jahr 2023 gehandelten Wohnungen hat von 50.472 im Jahr 2022 auf 36.653 abgenommen, wovon definitionsgemäß 5 %, also 1.838, zur Luxusklasse zählen. Der 2023 Minimum-Luxuspreis lag um -1,4 % unter dem von 2022. Jede fünfzigste Wohnung (Top-2-%) kostete 2023 mehr als 868.750 Euro und jede hundertste (Top-1-%) mehr als 1,13 Mio. Euro. Die Top-10-Wohnungen in Österreich wurden 2023 um mindestens 5,30 Mio. Euro (2022: 6,26 Mio. Euro) gehandelt, ein Rück - gang um -15,3 % nach einem Anstieg 2022 um +55,3 %. Im Durchschnitt war 2023 eine österreichweite Top-10-Wohnung 6,12 Mio. Euro wert; 2022 waren es noch 7,73 Mio. Euro. Auch hier ein Rückgang um -20,8 % nach einem Anstieg im Jahr zuvor um +65,1 %. Unter den Ein-Millionen-Euro-Objekten fanden sich österreichweit 2023 488 Wohnungen, ein Rückgang von -35,4 %. Bei den Zwei-Millionen-Euro-Wohnungen waren es 2023 99, im Jahr davor 147 (-32,7 %). Der nationale RE/MAX-Luxury-Wohnungspreisindex 2023/22 konsolidiert sich nach einem Zuwachs um +36,9 % von 2021 auf 2022 im Folgejahr um -8,9 %. n https://www.remax.at/ »Österreich Journal« – https://kiosk.oesterreichjournal.at